Jak działa kalkulator zdolności kredytowej?
Kalkulator stosuje własny, jawny model edukacyjny oparty na wskaźniku DStI:
- Dochód modelowy = dochód główny × założony współczynnik (100% dla UoP i świadczeń, 80% JDG, 75% zlecenia) + dochód dodatkowy × 60%. To założenia serwisu, nie tabela obowiązująca banki.
- Modelowy limit raty (DStI) = dochód modelowy × wybrany próg 40% albo 50%.
- Dostępna rata = min(limit DStI − zobowiązania, dochód uznany − koszty utrzymania − zobowiązania).
- Zdolność kredytowa = z dostępnej raty, odwrotnym wzorem annuitetowym przy zadanym oprocentowaniu i okresie.
Jeśli włączysz scenariusz +2,5 p.p., kalkulator podwyższy oprocentowanie o 2,5 punktu procentowego przed obliczeniem modelowej maksymalnej kwoty. To wariant porównawczy, nie pełna metodologia banku.
Przykłady działania modelu
Założenia: oprocentowanie bazowe 7,5%, scenariusz +2,5 p.p., okres 25 lat, modelowy DStI 40%, dwie osoby i koszty utrzymania 3 000 zł. Wyniki nie są ofertą bankową.
| Dochód netto | Istn. zobowiązania | Dostępna rata | Zdolność kredytowa |
|---|---|---|---|
| 6 000 zł (UoP) | 0 zł | 2 400 zł | ok. 264 000 zł |
| 8 000 zł (UoP) | 0 zł | 3 200 zł | ok. 352 000 zł |
| 10 000 zł (UoP) | 0 zł | 4 000 zł | ok. 440 000 zł |
| 10 000 zł (UoP) | 500 zł raty | 3 500 zł | ok. 385 000 zł |
| 12 000 zł (JDG; model uznaje 80%) | 0 zł | 3 840 zł | ok. 423 000 zł |
Wpływ limitu karty 20 000 zł w modelu:
Kalkulator przyjmuje 5% limitu, czyli 1 000 zł miesięcznego obciążenia. Przy scenariuszowym oprocentowaniu 10% i okresie 25 lat różnica w modelowej kwocie wynosi około 110 000 zł. Bank może zastosować inną metodę.
Jak interpretować wyniki kalkulatora zdolności
Wskaźnik DStI — poziomy 40% i 50% są w Rekomendacji S progami szczególnej uwagi, a nie gwarantowanymi limitami decyzji. Bank ustala własny maksymalny poziom i analizuje również koszty życia, stabilność dochodu oraz bufor.
Waterfall dochodów — pokazuje jak dochód jest "konsumowany" przez kolejne pozycje. Koszty utrzymania są normatywne — bank stosuje własne tabele niezależnie od Twoich rzeczywistych wydatków.
Zdolność a cena nieruchomości — sama kwota kredytu nie obejmuje wkładu własnego ani kosztów transakcyjnych. Bank osobno ocenia relację kredytu do wartości zabezpieczenia i może wymagać dodatkowego zabezpieczenia przy wyższym LTV.
Co rzeczywiście wynika z Rekomendacji S?
| Obszar | Znaczenie |
|---|---|
| Bufor stopy procentowej | Dla stopy zmiennej jest wyznaczany według wzoru i aktualizowany co najmniej raz w miesiącu; 2,5 p.p. jest dolną wartością wzoru przed dodatkową korektą. |
| DStI 40% / 50% | Progi szczególnej uwagi i informacji o podwyższonym ryzyku, nie jednolity maksymalny limit dla wszystkich banków. |
| Koszty utrzymania | Bank ma używać obiektywnych danych i nie może zaniżać kosztów w celu zawyżenia zdolności. |
| Okres oceny zdolności | Przy dłuższej umowie bank powinien co do zasady przyjmować w ocenie okres maksymalnie 25 lat. |
Kalkulator wykorzystuje własne uproszczenia i nie odtwarza polityki konkretnego banku. Wynik jest orientacyjny.
Najczęstsze błędy przy ocenie zdolności kredytowej
- Nieplanowane składanie wielu wniosków — zapytania kredytowe mogą być jednym z elementów oceny. Porównaj proces i wymagania przed wysłaniem pełnych wniosków.
- Nieuwzględnienie zobowiązań — raty, limity i inne obciążenia mogą zostać ujęte w ocenie nawet wtedy, gdy użytkownik nie wpisał ich do kalkulatora.
- Niestabilny albo zbyt krótko dokumentowany dochód — wymagany okres historii zależy od banku, rodzaju umowy i źródła dochodu. Sprawdź kryteria przed złożeniem wniosku.
- Błędne założenia dla JDG — bank może analizować różny okres, formę opodatkowania i stabilność przychodów. Nie zakładaj jednego uniwersalnego procentu uznawanego dochodu.
Najczęściej zadawane pytania
Nie. Bank weryfikuje dokumenty, źródło i stabilność dochodu, koszty, zobowiązania, zabezpieczenie oraz własne limity ryzyka. Różnica względem kalkulatora nie ma jednego stałego procentu.
Zależy od banku, celu kredytu i aktualnej polityki uznawania dochodów. Kalkulator nie dodaje świadczenia automatycznie; użytkownik może ująć zaakceptowaną przez bank część jako dochód dodatkowy.
Czas zależy od banku, kompletności dokumentów, źródła dochodu, wyceny nieruchomości i liczby wniosków. Wstępna symulacja może być szybka, ale pełna decyzja i uruchomienie kredytu wymagają osobnej weryfikacji.