Jak działa kalkulator zdolności kredytowej?
Kalkulator implementuje uproszczoną metodologię bankową opartą na wskaźniku DTI:
- Dochód uznany = dochód główny × współczynnik uznania (100% dla UoP, 80% JDG, 75% zlecenie) + dochód dodatkowy × 60%.
- Limit raty (DTI) = dochód uznany × limit DTI (40% lub 50%).
- Dostępna rata = min(limit DTI − zobowiązania, dochód uznany − koszty utrzymania − zobowiązania).
- Zdolność kredytowa = z dostępnej raty, odwrotnym wzorem annuitetowym przy zadanym oprocentowaniu i okresie.
Jeśli zaznaczony stress test KNF, do oprocentowania dodawane jest 2,5 p.p. przed obliczeniem maksymalnej kwoty.
Przykłady — zdolność kredytowa 2026
Parametry: oprocentowanie 7,5%, okres 25 lat, DTI 40%, 2 osoby w gosp. domowym, stres test włączony.
| Dochód netto | Istn. zobowiązania | Dostępna rata | Zdolność kredytowa |
|---|---|---|---|
| 6 000 zł (UoP) | 0 zł | ~1 800 zł | ~225 000 zł |
| 8 000 zł (UoP) | 0 zł | ~2 600 zł | ~325 000 zł |
| 10 000 zł (UoP) | 0 zł | ~3 400 zł | ~425 000 zł |
| 10 000 zł (UoP) | 500 zł raty | ~2 900 zł | ~362 000 zł |
| 12 000 zł (JDG) | 0 zł | ~3 460 zł | ~432 000 zł |
Wpływ zamknięcia karty kredytowej (limit 20 000 zł) na zdolność:
Bank liczy 5% limitu = 1 000 zł miesięcznego zobowiązania. Zamknięcie karty zwiększa zdolność o ok. 125 000 zł przy oprocentowaniu 7,5% / 25 lat.
Jak interpretować wyniki kalkulatora zdolności
Wskaźnik DTI — jeśli DTI przekracza 50%, większość banków odmówi kredytu. Przy DTI 40–50% należy spodziewać się dodatkowych wymogów (np. wyższy wkład własny). Poniżej 40% to komfortowa sytuacja.
Waterfall dochodów — pokazuje jak dochód jest "konsumowany" przez kolejne pozycje. Koszty utrzymania są normatywne — bank stosuje własne tabele niezależnie od Twoich rzeczywistych wydatków.
Zdolność vs cena mieszkania — pamiętaj o wkładzie własnym (min. 10%, rekomendowane 20%). Przy zdolności 400 000 zł i wkładzie 10% możesz kupić nieruchomość za max. 444 000 zł.
Normy KNF i prawo bankowe 2026
| Parametr | Wartość | Dokument |
|---|---|---|
| Bufor stopy procentowej | +2,5 p.p. | Rekomendacja S, §7 |
| Max DTI (niższe dochody) | 40% | Rekomendacja S, §8 |
| Max DTI (wyższe dochody) | 50% | Rekomendacja S, §8 |
| Min. wkład własny | 10% (z ubezp.) / 20% | Rekomendacja S, §15 |
| Max LTV | 90% / 80% | Rekomendacja S, §15 |
Banki mogą stosować bardziej restrykcyjne normy niż KNF. Niektóre instytucje wymagają DTI max 35% lub bufor +3 p.p. Wynik kalkulatora jest orientacyjny.
Najczęstsze błędy przy ocenie zdolności kredytowej
- Składanie wniosków do wielu banków jednocześnie — Każde zapytanie do BIK obniża scoring przez 6–12 miesięcy. Zamiast składać wnioski do 5 banków, skorzystaj z pośrednika kredytowego (bezpłatny) lub złóż wnioski sekwencyjnie.
- Nieuwzględnienie wszystkich zobowiązań — Bank sprawdza BIK i widzi WSZYSTKIE zobowiązania — nawet te, o których zapomniałeś. Stary limit karty w nieużywanym banku obniża zdolność.
- Zbyt krótki staż zatrudnienia — Większość banków wymaga min. 3–6 miesięcy zatrudnienia na obecnej umowie. Zmiana pracy tuż przed wnioskiem drastycznie utrudnia uzyskanie kredytu.
- Błędne przeliczenie zdolności dla JDG — Bank uśrednia dochód z 12 lub 24 miesięcy i uznaje 70–80%. Jeśli ostatni rok był słaby — może to dramatycznie obniżyć zdolność.
Najczęściej zadawane pytania
Nie — kalkulator podaje orientacyjną zdolność kredytową. Rzeczywista decyzja banku zależy od scoringu BIK, historii kredytowej, wartości nieruchomości, polityki wewnętrznej banku i wielu innych czynników. Wynik może być o 10–30% wyższy lub niższy od decyzji bankowej.
Tak, ale w ograniczonym stopniu. Większość banków uznaje świadczenie 800+ jako dochód pomocniczy z niskim współczynnikiem uznania (20–50%). Nie może być jedynym dochodem. Przy dochodzie 8 000 zł, 800+ może zwiększyć zdolność o ok. 30 000–60 000 zł.
Przy kompletnej dokumentacji decyzja kredytowa zapada zazwyczaj w 7–21 dni roboczych. Niektóre banki oferują wstępną decyzję online w 24–48h. Pełny proces (od wniosku do uruchomienia kredytu) trwa zwykle 4–8 tygodni.