Mieszkanie kosztuje 625 000 zł. Para wnosi 125 000 zł wkładu własnego i pożycza 500 000 zł na 25 lat. Łączny dochód netto wynosi 12 000 zł, a pozostałe stałe koszty 4 300 zł miesięcznie.
Założenia wejściowe
| Cena nieruchomości | 625 000 zł |
| Wkład własny | 125 000 zł, czyli 20% |
| Kwota kredytu | 500 000 zł |
| Okres | 25 lat / 300 rat |
| Model oprocentowania | 6,50% w całym przykładzie |
| Rodzaj rat | równe |
| Dochód gospodarstwa netto | 12 000 zł miesięcznie |
Wynik podstawowy
Modelowa rata wynosi około 3 376 zł. Suma 300 rat to około 1 012 811 zł, z czego około 512 811 zł stanowią odsetki. To wyliczenie nie obejmuje prowizji, wyceny, ubezpieczeń, rachunku ani kosztów transakcyjnych.
Czy rata mieści się w budżecie?
| Pozycja | Kwota miesięczna |
|---|---|
| Dochód netto | 12 000 zł |
| Rata kredytu | −3 376 zł |
| Pozostałe stałe koszty | −4 300 zł |
| Nadwyżka przed oszczędnościami i wydatkami zmiennymi | 4 324 zł |
Sama proporcja raty do dochodu wynosi około 28,1%. Nie wystarcza to jednak do oceny bezpieczeństwa: rodzina powinna uwzględnić żywność, transport, naprawy, urlop, koszty dzieci i budowę rezerwy.
Test wzrostu oprocentowania
Przy 7,50% rata rośnie do około 3 695 zł, a przy 8,50% do około 4 026 zł. W drugim wariancie nadwyżka po racie i stałych kosztach spada z 4 324 zł do około 3 674 zł. To nadal dodatnia kwota, ale jednoczesny spadek dochodu może istotnie pogorszyć sytuację.
Co daje nadpłata 500 zł miesięcznie?
Nadpłata może skrócić okres albo obniżyć kolejne raty, zależnie od dyspozycji i zasad banku. Największy efekt odsetkowy zwykle daje skracanie okresu, szczególnie na początku spłaty. Dokładny wynik wymaga harmonogramu z uwzględnieniem dat nadpłat i ewentualnych opłat.
Koszty, których nie ma w racie
- podatek i koszty notarialne zależne od rodzaju transakcji,
- wycena nieruchomości i wpisy sądowe,
- ubezpieczenie nieruchomości lub na życie,
- prowizja banku i koszt produktów dodatkowych,
- remont, wyposażenie i rezerwa na awarie.
Wniosek z przypadku
Kredyt jest policzalny dopiero po połączeniu raty z pełnym budżetem. W tym przykładzie rata bazowa wygląda możliwie, lecz decyzja powinna zależeć od stabilności dochodów, posiadanej poduszki, kosztów transakcji i odporności na ratę wyższą o 650 zł.
Ograniczenia
To hipotetyczny przypadek, nie rekomendacja dla konkretnej osoby. Bank może inaczej liczyć zdolność, koszty utrzymania i dochody. Oprocentowanie zmienne może wielokrotnie zmieniać się w trakcie 25 lat.